探索下沙楼市的未来（转）

煎饼

探索下沙楼市的未来
时光进入2006年，国家持续调控，楼市观望气氛极为浓厚，日均成交量大跌。下沙也从去年的火爆进入了持续平淡，这等结果似乎与区域的持续利好发布相违背，规律难寻，前景不明。
那么下沙的楼市如何走出低谷，在竞争更加激烈的杭州楼市中如何才能再现去年的风采？
本帖有空就写，感慨而论，本人是影视制作设计师，观点个性强，说错莫见怪，只作邻居间的话题闲聊……
去年和今年下沙的冰火两重天现象首先和下沙的市场目标现状密切相关。
下沙的成交量目前在杭州八大区域中属于中等，按照可售量来讲，成绩属于中等偏下。那么，这个成绩客观吗？答案是否定的。
  作为近郊区域，下沙的成交量其实是大大低估了，很多的销售量没有统计入内。作为下沙楼盘最大的目标客户群体，教师每年消耗的经济适用房在千套以上。针对普通市民的大量经济适用房持续入市，对刚刚起步的新城建设来说，人口的增加量甚至比不上经济房的增加量，极大地影响了下沙商品房的销售，现在商业楼盘的目标客户群只能转移到市区居民，这对于20公里外的不完善新区来讲，说服的难度极大，难怪每周成交量只有个位数了。
  除了经济房和教师专用房，下沙的诸多楼盘销售没有发到透明售楼上，也造成了下沙数据的难看，如阳光新城和蓝领白领公寓，其实它们的销量很好。
第二，下沙的难销局面也是开发商的营销策略造成的。
  去年，我曾经发了个贴分析下沙的价格战，题目是《下沙楼市的价格战不利于区域健康发展》，被《楼市》转载，造成了很大的影响，不幸被我随便说说而言中了。
  现在下沙的楼盘梦琴湾、海天城和伊沙卡都是大盘，分期开发，营销战略需要远见。去年价格战由天元公寓引发，引起群起效仿，其实天元的策略是正确的，整个区域复制就比较失败，虽然取得了短期效益，但造成什么后果现在一目了然。不需我再说。
  和其他的产品不同的是，区域楼市的发展共损共荣特点极为突出，而去年梦琴湾和海天城势不两立，恶战连连，希望两强现在放远眼光，能够更多地诉求到区域特色上来，每一个区域都有独特的优势，是所谓的USP营销策略吧，这个学习的榜样是现在的城西“文教”概念，虽然没什么大学，但概念已经深入人心。至于下沙的特色，现在有点太泛，后面我将和大家一起探索。
第三，下沙楼盘的先天不足。
1、距离。无论是与西湖的距离，还是武林广场、钱江新城，下沙都属于近郊区域，很难融入城市主流，BRT的运营引来批评浪潮，甚至下沙本地人也不讨好，下沙的交通瓶颈可见严峻，非地铁不能救
2、污染。作为工业区，空气、水质、沙尘等污染都比市区严重。
3、档次。工业区人口成分复杂，导致治安环境恶劣，城乡结合人口结构有待完善，城市配套、商业氛围和文明环境都有待改善。
提炼一个下沙的口号，随便说说－－“下沙，和新移民共创未来”
我创意的原因如下
1、这个口号适应下沙的现状和未来发展趋势，杭州的未来在于新移民，人口比例现在已经占大部分，而潜力更大
2、新移民的“新”，在于继承杭州市民的优点，更有创业和包容的胸怀
3、下沙现在的口号站在开发区的立场上，而更有效的营销，应该站在目标市场上，这个诉求比什么新城什么花园更能打动新移民
4、让下沙的大学生优先选择在下沙创业居住，其实下沙做好这一块市场就受用不尽，在此基础再求开拓
5、这个口号杭州其他区域没有提过，先提者为先
下沙情节的雏形
企业又面试了三个新员工，有两个是下沙刚毕业的，竟然都住在下沙。--他们是下沙的未来。
如果说下沙的大型企业为下沙打下了坚实的基础，那么下沙的大学生是下沙的最大财富。杭州其他还有那么一块宝地吗？四年一个轮回，将近20万的新鲜血液源源不断，年轻、活力、激情……
城西如今的繁华和曾经的城西高教园密切相关，大学生形成了独特的人文氛围，如今，文一路已经不是曾经的文一路了，年轻的面孔不再是无忧无虑的大学生，来来往往中，多了一份生活的累……它缺少的正是如今下沙启动区块正在形成的让人期待的东西，但它能够完成新角色的替换吗？
熟悉的人、熟悉的草草木木、甚至于熟悉的忧伤，都想再次拥有，城西毕业的大学生会优先购买城西的房子，那么下沙呢？
下沙的前景无限美好，能否把握机会，任重而道远
老外的下沙情节
福雷德广场七楼住着几个老外，电梯上每次碰见他们，中文说得特别棒。福雷德广场是一个普通的房产项目，但因为澳大利亚独资，它又是杭州非常特殊的。国际化是下沙的区域制高点。
杭州本地开发商城西情节突出，他们无所谓下沙，目前有名点的开发商少的可怜。但下沙却受到了很多老外的青睐，房产将出现很多的外商项目。
下沙是杭州最国际化的地方，那么多的外企，那么多的外教和留学生，那么多的常住居民，还有熟悉的一号路2号街，连快速公交都有外文提示。下沙将是国际上杭州知名度仅次于西湖的地方，话题要继续，下沙很快要出现国际学院、国际商场和游乐场，让世界距离下沙更近些……
下沙没有歧视
下沙没有“本地人”。就算是土生土长的下沙农民，很多是围垦建设的移民，鲜有过三代的，于是下沙人就不存在很多区域的“本地人优越性”，在下沙买菜、逛街、打车，就不会因为你说普通话而遭到白眼。
  下沙是新移民的天堂，农民、工人、学生、干部、教师、居民、白领，在这里都有很大的群体，每个群体都有自我的空间，有着和谐的氛围。
  记得8月份在月雅派出所办户口，有很多向下沙企业报到的大学生入户，排队排得很长。对下沙的企业从业人员多点信心吧，职员大学以上的比例将越来越大，而下沙职业学院多，随着普通工人的学历逐渐提高，下沙的环境会更好。
  这为下沙的成长打下了良好的基础。
低价是下沙的最大优势
低价不是下沙的劣势，低价再低价才是致命的。
1、在杭州楼市疯狂的02、03和04年，下沙一直不温不火，有着它自身理性的规律。05年一声惊雷，下沙房价突然跌了1000，这个结果其实弊大于利，既是阵痛，又让下沙占有了先机，灵活的价格策略，更高的性价比，为后继楼盘定价打开了空间。
2、几大区域如滨江、闲林、三墩等，低价策略只有下沙才能彻底，下沙楼盘少，品牌开发商少，商业开发晚，不用为整个区域的价格包袱承受重担。
3、下沙拥有成长的空间，再拥有更低的价格，让下沙的人气急剧上升，快速公交刚开通的时候，车上稀稀拉拉没有多少人，如今，快速公交大部分时间是满员的，如果你在武林广场站上车，要个座位难度越来越大。人气的上升，使下沙的配套迅速改善，物美超市今年的营业额肯定过亿，新美商城、下沙商贸城圆满开业，福雷德和十六街区招商顺利，没有人气铺垫和商业回报，近郊区域是很难实现的。
4、低价让市民认识和认可下沙。低价让老百姓买房成为可能，促使他们去认识下沙，这让楼盘的广泛推广成为可能，因为大学城的关系，这两年市民对下沙的认可度越来越高，能够占到杭城各区域的前五位，已经逼近滨江，下沙好像突然冒出来一样，让大家眼前一亮。具体表现与下沙经济适用房，虽然价格与市区一样，仍旧受到了市民的欢迎。
5、低价使潜在消费群实现成为可能。下沙的未来依靠下沙的毕业生，而这个群体，不可能拥有极大的财力购买动辄上百万的房产，如今下沙的房价5000左右，是比较适合的。某日和一位温州的在校学生聊天，他竟然已经购买了福雷德160方房子，可见这个消费群的潜力无限。
6、价格不能再低。根据波浪理论，楼市和车市类似，期望值对消费的作用很大，如果楼盘价格越来越低，对区域的影响是致命的，这个需要各开发商注意。